BankDirect.pro: «Секреты титульного страхования»

20.08.2015

Многие ипотечные заемщики сталкиваются с обязательным требованием от банка застраховать не только квартиру или жизнь, но и титул. Если не понимать сути, можно неверно предположить, что такая услуга навязывается банком. Участники рынка помогли разобраться в тонкостях титульного страхования.

Зачем страховать титул
Обязательным условием оформления ипотечного кредита является страхование. Согласно действующему законодательству, заемщик обязательно должен застраховать имущество, а страхование жизни и титула являются добровольными, рассказала заместитель генерального директора по банковскому страхованию Либерти Страхование Наталья Чебанова. При этом титульное страхование обеспечивает страховую защиту права собственности приобретателя на тот или иной вид недвижимости. Оформление такого договора в подавляющем большинстве случаев происходит в рамках комплексного ипотечного страхования, поскольку страхование риска потери права собственности является одним из обязательных условий получения кредита.

Как пояснила директор управления андеррайтинга и методологии массовых видов страхования Группы Ренессанс страхование Марина Дарюшкина, страховать право собственности (то есть, титул) актуально в нескольких случаях: при покупке вторичного жилья, т. к. приобретаемый объект имеет историю предыдущих сделок; при проведении сделки с нарушениями, например, при не получении разрешения на продажу объекта от бывшего супруга или супруги; появление наследников; признание собственника не способным отвечать за свои действия и руководить ими при совершении сделки; подделка документов от имени собственника и так далее.

Эксперты советуют страховать право собственности не только ипотечным заемщикам, но и всем, кто приобретает квартиру на вторичном рынке жилья. При этом, многие покупатели интересуются вопросом страхования покупки квартиры на стадии строительства. «Особенность вида в том, что застраховать возможно только право собственности, зарегистрированное в установленном порядке, т. е. приобретая квартиру у застройщика по договору долевого участия (инвестирования) или по договору уступки права требования, применить данный вид страхования не представляется возможным», — поясняет Ольга Боровикова, начальник отдела методологии и андеррайтинга титула «АльфаСтрахование».

Считаем стоимость полиса
На стоимость страхования титула в рамках программы комплексного ипотечного страхования влияет множество параметров: количество, тип, срок давности сделок в истории объекта недвижимости, их юридическая чистота и так далее, пояснила Чебанова. Стоимость договора титульного страхования также обусловливается категорией недвижимости, объемом необходимого комплекта документов и сроками страхования. Базовый тариф договора титульного страхования в среднем составляет 0.15%-0,35% от стоимости недвижимости, дополняет Роман Варламов, начальник управления по работе с банками СПАО «Ингосстрах».

Кроме того, размер премии зависит от размера годового тарифа по каждому риску, установленного специалистом компании при оценке риска. «По титулу повышающие коэффициенты применяются, если, например, в последний год правоустанавливающим документом являлось наследство, решение суда или в числе собственников имеются несовершеннолетние», — рассказывает Боровикова. Эксперт поясняет, что ставка тарифа также зависит от банка, в котором выдается кредит, поскольку в разных банках согласованы формы договоров, имеющие различное страховое покрытие.

Факторами, повышающими риск, соответственно, увеличивающими стоимость страховки, являются следующие обстоятельства: 
 — в числе собственников приобретаемого объекта недвижимости имеются несовершеннолетние или недееспособные лица; 
 — с даты последнего перехода права собственности на приобретаемое имущество прошло менее трех лет; 
 — в последние 12 месяцев по приобретаемому объекту недвижимости заключалось две и более сделок.

Кстати, если квартира приобретается в новостройке, но не напрямую от застройщика, а у первых собственников, то при расчете стоимости полиса может быть использован понижающий коэффициент. Риск утраты права собственности в данном случае минимален, а значит, страховка обойдется значительно дешевле. «При приобретении квартиры в новом доме, со стоимостью 2 млн. рублей, стоимость титула составит 8 тыс. рублей», — подсчитала Марина Дарюшкина.

Как оформить
По словам представителя «Ингосстраха», среди необходимых для оформления страхового договора документов требуется предоставить копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры (дома) и страхователя, выписку из домовой книги (крайне желательно — расширенную выписку), финансовый лицевой счет / карточку учета собственников, все договоры отчуждения недвижимости за последние 3 года (купли-продажи, дарения, мены, ренты и т. д.), заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация), свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копию завещания и другие документы. С полным перечнем необходимых документов можно ознакомиться на сайте или в отделении страховой компании.

Отметим, что при оформлении полиса титульного страхования вместо договора страхователю не будет лишним попросить приложить к нему также и полный перечень сопутствующих условий. Кроме того, оформлять полноценный договор необходимо, внимательно читая всю информацию, в том числе указанную мелким шрифтом.

Страхователю лучше уточнить график ежегодных платежей и не допускать в будущем их просрочки. Для этого нужно грамотно выбрать срок титульного страхования, проконсультировавшись со специалистом.

Делать выбор лучше в пользу того страховщика, который включает в сумму страховой выплаты расходы на судебные разбирательства, если возникнет такая необходимость.

Что делать при наступлении страхового случая
При возникновении угрозы потери права собственности, в частности, при получении повестки в суд или возникновения иных событий, которые могут стать причиной потери права собственности, нужно немедленно обратиться в свою страховую компанию, комментирует Роман Варламов. «Важно помнить, что в ходе судебного разбирательства нельзя совершать никаких действий без предварительного согласования со своим страховщиком», — советует эксперт.

Для получения законных компенсаций при обращении в страховую компанию следует предоставить заявление о выплате страхового возмещения, оригинал страхового полиса, документ, удостоверяющий Вашу личность, свидетельство о праве собственности, материалы судебного дела, копию решения суда, исковое заявление, документ, удостоверяющий статус выгодоприобретателя, кредитный договор, договор цессии и другие документы.

Отметим, что выгодоприобретателем при ипотечном страховании всегда является банк, так как по договору ипотечного страхования максимальный размер выплат составляет 100% страховой суммы, которая устанавливается в размере остатка задолженности заемщика перед банком с учетом дополнительного некоторого процента или без учета его. «То есть, первоначальный взнос заемщика в рамках ипотечного страхования не застрахован. Но это решаемо, заемщик может дополнительно добровольно оформить страховку», — утверждает Боровикова.